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年近六旬的王先生,一臉哀愁的在街上走來走去,原來他為了籌一筆60萬元的週轉金正在煩惱,而對金融貸款完全沒概念的他,因為深怕被人欺騙,所以不敢向外人詢問貸款一事,最後因緣際會,透過比較信任的鄰居,將桑克先生介紹給王先生認識,王先生之後便將自己的煩惱告訴了他。當桑克先生進一步得知,他名下有一筆土地,而這筆土地是來自他爸爸留給所有小孩的祖產,有五個兄弟姊妹的王先生,名下的這一塊土地是所謂的持分土地。


由於大家普遍認為老一輩留下來的土地不應任意變賣,因此多半會辦理繼承時由所有子女共同持有,不過這也因此帶來持分土地的問題,隨著繼承的子女越多,每人持分的土地比例就會越少,相對的,當想要靈活運用這塊土地,如貸款,就會比較麻煩,而最後演變的結果,可能會是這塊土地面臨閒置或被其一子女佔用的情形。


想用這塊地辦理貸款來籌一筆資金的王先生,以為不完整的土地產權不能辦理貸款,所以之後有跟自己的兄弟姐妹商量,最後找上土地代書詢問關於辦理合併土地一事。

1. 常常聽到的土地代書、地政士是什麼?

在早期的時候,想要把自己的土地或不動產辦過戶給其他人,這時你就需要找土地代書幫你處理,而「土地代書」到底是什麼呢?由於當時台灣教育水準普遍不高,許多人不識字,更何況是處理繁雜的行政手續,這時候就會需要請一位識字的中間人代為填寫資料,因此「代書」一詞就是這麼而來。後來,因為發生代書將不動產過戶到別人家的詐騙案件,所以之後政府頒布了《地政士法》來規範,代書也因而被正名為「地政士」。這些代書或地政士的工作內容,提供了不動產過戶、撰寫不動產契約、土地登記、測量、稅務、簽證、協議、查封、租賃等等有關的事務處理,同時扮演買賣雙方的代理人,並基於公正第三人立場,必須維護雙方應有權益。


2. 關於土地合併是什麼意思?

當你為了方便地籍管理,或是為了提高土地的使用性,而將兩塊地進行土地合併時,不只能夠加快建築執照的審查速度,還能減少申請圖籍謄本及權狀的費用、免納合併複丈費、避免交易糾紛等等優點。

3. 辦理土地合併應檢附的資料有哪些?

在準備資料之前,首先你必須先了解土地合併的條件,必須是同一地段、地界相連、使用分區、使用性質相同的土地,接著該準備的資料有:


  1. (1) 土地複丈申請書及土地標示變更申請書
  2. (2) 土地所有權狀正本(附於土地標示變更上申請上)
  3. (3) 土地所有權人身分證影本或戶口名簿影本及印章(全部共有人)
  4. (4) 合併協議書(不同所有權人合併時檢附)
  5. (5) 抵押權同意書(如有抵押權設定者)
  6. (6) 使用分區說明(都市計畫區內土地者須檢附)

4. 影響土地貸款額度的因素?

王先生:不好意思,我想辦土地貸款,這邊可以幫我估價嗎?


金融機構:土地貸款估價是嗎?我需要完整地址及土地謄本唷


王先生:是的,沒問題!


於此同時,王先生去找專業人士詢問土地合併後的估價,明白這整塊土地價值是多少,並了解影響土地貸款額度的因素有哪些。通常借貸人提出土地貸款的申請後,貸款銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價。借貸人可以參考近期買賣的成交價格,或公告現值來決定可以申貸的金額,根據經驗,約是土地買賣成交價格的 5~7 成。最後經過專業人士的土地鑑價,王先生這塊位在桃園的土地能夠貸款的額度為300萬。王先生最後真的能順利貸款成功嗎?


由於王先生的案例比較特殊,事情還沒有結束……,因此我們下篇待續。

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